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递表之下 实地地产仍需面对的“头号课题”

  近期,实地地产第一次向港交所递交上市申请。而“富力董事长张力之子”、“京城四少”之一的众多标签让这家由张量控股的地产公司备受关注。

  伴随曝光度的增加,实地地产的问题也随之一一暴露:销售额存“掺水”嫌疑、供应商集中或带来供应链稳定性风险、负债率高企、资金压力较大。

  如此之下,实地地产仅凭张量的 “明星效应”真的能收获资本市场的青睐吗?

  亮眼数据背后的真相

  曾经张量立下豪言壮志。据《财经》杂志报道,一次实地地产高管会上,张量称2017年公司要冲刺400亿元销售额,而2018年这一目标增加到了1000亿元。

  这一目标对实地地产并非易事,因为2015年实地地产的销售额不过15亿元,2016年销售额也刚刚突破百亿大关。

  想要冲刺的实地地产,实则出现销售额下滑的尴尬局面。克而瑞数据显示,2017年实地地产以201.1亿元销售额排名第89位;2018年以158亿元销售额排名第122位;2019年以108.3亿元的操盘金额排名第149位。

  不过在招股书中,实地地产却表示,公司于中国房地产指数系统发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜排名92位。财经网查询该排行榜发现,2019年实地地产实现销售额300.4亿元,销售面积229.4万平方米。

  两大排行榜销售额相差将近200亿元,不得不怀疑实地地产真实销售额的“水份”。

  此外,2019年克而瑞数据中排名较后的实地地产,也在2020年迎来迅猛增长。2020年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜中,实地地产以91.1亿元的操盘金额排名第57位。

  “2019年才卖108亿元,2020年受疫情影响的1-4月居然卖了90多亿元。”中原地产首席分析师张大伟指出这一数据的不合理。

  不过他同时告诉财经网,“上市前买排行榜已经是‘标准动作’,要是百强都不算,那上市也太难看了。排行榜买榜最严重的就是第50-100名,因为不像前几十名,基本上市场都知道。”

  招股书指出,2017年—2019年,实地地产分别实现总收益38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元,复合年增长率46.6%;分别实现税前利润4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元,复合年增长率102.9%。

  一般来说,当年销售额计为预收账款项,会陆续在两三年后计入利润表,因而具有滞后性。2019年,物业销售贡献实地地产98%的收益。但如若销售额严重“掺水”,未来的营收、净利还能保持如此高的增长速度吗?结果不言而喻。

  其实,看似亮眼增速的背后,伏笔早已埋下。2017年—2019年,实地地产毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。实地地产表示,公司毛利率增长的主要源于售价的增长。而细心观察不难发现,2019年其住宅物业已结转平均售价增加,主要由于2019年广州常春藤及广州蔷薇国际已结转平均售价相对较高所致。广州常春藤开工于2015年,距今已有5年;广州蔷薇国际开工于2017年,距今也有3年。两项目的周转速度远远超出一般房企的平均水平。

  售价增长背后,实地地产没有说的是,公司存货周转较慢,现在主要在吃以前低价存货的红利。而这一红利显然并不具备可持续性。

  供应商过于集中的风险隐忧

  一方面,销售额存“掺水”嫌疑;另一方面,实地地产的供应商或为以后埋下风险。

  招股书指出,截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,实地地产向五大供应商的采购额分别占总采购额的40.4%、51.4%及40.8%;向单一最大供应商的采购额额分别占总采购额的17.8%、33.1%及25.8%。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网,实地地产近3年向前五大供应商的采购额占总采购的4到5成,这个算是比较高的比例。一般一家供应商的采购比例不超过15-20%,才可以保证企业对于供应商的话语权,超过30%就比较危险了。

  柏文喜还指出,供应商过于集中,会加大企业的供应链稳定性风险以及对供应商的把控能力。

  此外,实地地产还存在频繁的关联交易。张量直接或间接持有黑洞投资、实地物业、广州织网、广州盈绿、广州哈奇及广州三拾七度等5家和实地地产合作往来频繁的公司。

  2017年—2019年,实地地产全资附属公司桉树空间为黑洞投资提供共享办公室服务的服务费分别为38.3万元、51.6万元和261.7万元,三年累计351.6万元。

  2017年—2019年三年期间,实地地产向实地物业支付物业管理费298.8万元、1036.8万元、1208.7万元;向广州哈奇、广州三拾七度两家公司分别支付采购费3860万元、5050万元及8620万元;向广州盈绿支付园艺工程服务费1亿元、1.5亿元及1.74亿元。

  招股书指出,在实地地产的五大供应商中,由张量控股的关联公司排名第二。2019年,实地地产为此支付采购款3.56亿元,占总采购额的5.4%。而这一数字在2017年仅为3.6%。

  糟糕的财务状况能否获得青睐仍是未知

  资金压力,是实地地产赴港上市的一大原因。

  实地地产在招股书中表示,目前我们维持且将继续需要相当高的,股市十年走势图,债务水平。截至2017年、2018年及2019年12月31日,借款借款总额分别为119.83亿元、117.71亿元及126.57亿元,主要是因业务扩张而融资活动增加。而2019年实地地产现金及现金等价物仅为20.39亿元,现金短债比1.75。

  与,企业股票行情,此同时,实地地产近三年净资产负债率分别为3809%、533%、225%。实地地产表示,这一变化主要源于权益总额的增加。

  虽然实地地产的净资产负债比率持续下降,但仍明显高于其他房企。和讯发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》显示,2019年百强上市房企净资产负债率水平为101.8%。

  此外,实地地产的融资成本也在不断升高。2017年、2018年及2019年末,实地地产银行及其他借款总额的,股市k线预测与操作,加权平均实际利率分别为6.59%、6.67%及8.37%。

  实地地产表示,要将极大部分经营所得现金流量用于支付及偿还债务,继而减少用于业务扩张、营运资金及其他一般企业用途的现金流量。

  虽然还未上市,实地地产已将“算盘”打到IPO的募集资金上。其表示,募集资金将用于偿还现有贷款的大部分,其中包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元;以及2022年1月21日到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元。

  或许,对于实地地产来说,当前形势下,企业更想借资本市场的“东风”以抒困债务资金压力,然而当下的资本市场却已然转了风向,反而更偏爱财务稳健的企业。

  5月26日,2020中国房地产及物业上市公司测评成果发布会上,旭辉控股董事局主席林中介绍,“目前来看,资本市场不喜欢太激进的,讲很多销售数字,对股价没好处,反而可能有坏处。资本市场现在喜欢比较稳健的,财务负债率较低的,现金流较好的,有多元化收入可以支撑的(企,股应该怎样买,业)。”

  阳光城集团执行副总裁吴建斌也在发布会上补充,“能够年年做到盈利率高,负债率低,现金流又好的企业,我相信股价没有问题。”

  值得一提的是,和实地地产一样选择赴港上市的的房企不在少数。截至2020年5月底,除了实地地产,海伦,8月24日股市预测,堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股等10家房企均在排队列表。

  资深地产专家薛建雄告诉财经网,中小房企扎堆上市,主要因为楼市低迷,开发商资金越来越紧张,需要解决资金压力。与此同时,受当前经济压力影响,政策会相对更松。

  虽然有张量的“明星光环”加成,但实地地产的麻烦事仍然不少。而至于何时才能港交所,股票周易预测,敲钟,拿到IPO募资缓解资金压力,实地地产还需和另外10家中小房企一起排队、等候。

  不过成功上市也不代表实地地产从此一劳永逸,在“大鱼吃大鱼”频现以及“强者恒强”的行业大背景下,中小房企如何夹缝生存,仍是实地地产必须面对的“头号课题”。

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